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¿Compra, arriendo o comodato? las opciones de los sostenedores subvencionados

La ley de Inclusión Escolar, N°20.845, buscaba evitar que los dueños de la propiedad y, a la vez controladores de las sociedades sostenedoras, se la arrendaran a sí mismos, fijando de forma caprichosa el precio de la renta. El legislador identificó en esta práctica una forma de lucro en la educación a la que buscó ponerle fin.

De esta forma, para los sostenedores que reciben financiamiento del Estado se crearon tres regímenes posibles para usar el bien inmueble donde funciona el establecimiento. Dos de ellos son de carácter permanente y uno transitorio. Los permanentes consisten en que el establecimiento se hace dueño del bien inmueble, o bien, lo usa gratuitamente siempre que se ajuste a una serie de reglas que establece la normativa. La tercera alternativa consiste en continuar con los contratos de arriendo, hasta que en un determinado plazo opte por alguno de los dos regímenes.

En el primer régimen, el de compra de los bienes inmuebles, para poder financiar esta operación con cargo a la subvención, la ley dispuso la creación de un fondo, administrado por CORFO, que garantice los créditos bancarios con los que se pagarán dichos bienes. Las características de este crédito son bastante especiales en casi todos los aspectos, desde los requisitos que debe cumplir y documentos que debe acompañar el comprador, pasando por la tasación, el bien inmueble que se adquirirá, los plazos hasta cuando puede realizarse esta operación, franquicias tributarias y un largo etcétera.

Sin embargo, quisiéramos destacar dos aspectos. El primero es que las características de este crédito atienden no sólo al valor del bien inmueble, sino que también a la capacidad de pago del establecimiento, determinada por la subvención que reciben por cada alumno. Por esta razón, los dueños de un inmueble donde funciona un colegio de pocos alumnos, ubicado en una zona de alto valor, pueden verse frustrados porque el monto máximo del crédito que financia el banco no cubre sus expectativas y podrían no tener incentivos para continuar.

Una solución a esta situación consiste en solicitar a la Dirección de Presupuestos su aprobación para obtener un monto superior al límite legal, pero lógicamente tampoco se trata de poner en riesgo el funcionamiento del establecimiento. Según datos del Comité Educacional, a abril de 2019, treinta y cinco garantías fueron aprobadas, de las cuáles en ocho de ellas se solicitó esta autorización y en casi todos los casos se aprobó. Cabe destacar que, la matrícula media de los establecimientos que obtuvieron la garantía era de mil alumnos, mientras que sólo en la región metropolitana alrededor del ochenta por ciento de los establecimientos tiene menos de esa cantidad.

Un segundo aspecto, consiste en que para efectuar la solicitud el establecimiento tiene que presentar una serie de antecedentes que den cuenta que tanto el bien inmueble como el establecimiento se encuentren en “regla”. Para determinar esto puede resultar conveniente realizar un estudio de los títulos de la propiedad, de los poderes de la Corporación o de las sociedades propietarias del bien inmueble, así como también verificar la conformidad de las autorizaciones emitidas por la Administración, como resoluciones de reconocimiento oficial, sanitaria y recepción final, entre otras. Esto, con el objetivo de no encontrarse con sorpresas en pleno proceso.

El otro régimen, el comodato, consiste en un préstamo de uso de carácter gratuito, es decir que los dueños de la propiedad prestan al sostenedor el bien inmueble para que opere el establecimiento, sin embargo, a diferencia del arriendo, no hay una contraprestación en dinero a cambio de este uso.

Finalmente, hay un régimen de carácter transitorio para aquellos sostenedores que aún necesitan tener un contrato de arrendamiento. Este régimen en un comienzo era de tres años, pero las leyes misceláneas lo extendieron y ahora la duración depende de la época en que haya transferido la calidad de sostenedor.

Además, el canon de arrendamiento tiene un tope mensual equivalente al once por ciento del avalúo fiscal, dividido en doce mensualidades. Sin embargo, este tope puede ser mayor si es autorizado por la Superintendencia de Educación y siempre que se justifique con una tasación bancaria que acredite que el valor comercial es superior a ese monto.

En conclusión, aquellos sostenedores de establecimientos particulares subvencionados que aún no sean dueños de los bienes inmuebles donde funciona el colegio aún están a tiempo para comenzar a planificarse para pasar a un nuevo régimen o para evaluar sus otras opciones, porque cada una de ellas tiene características especiales que pueden hacer la operación más compleja de lo pensado.

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